土地の話

土地の選び方 入門

ぐるお

このページでは土地情報の確認の仕方を簡単に説明します。

外野

おい、建ぺい率とか容積率とか用途地域とか意味不明だぞ!それからそもそも1坪ってどれくらいの大きさなんだ?

ぐるお

おお、そこからですか?今回は頭の悪い外野さんにもわかるように

1坪のサイズ

単位

1坪=3.3㎡

1坪=だいたい畳2枚

1㎡=1m×1m

 一般的に1坪=3.3㎡です。大体畳2枚分です。畳のサイズは地域差があるので目安です。土地の情報では通常㎡表記ですのでそれを3.3で割れば坪数になります。

外野

おい。さすがになめすぎだろ!

ぐるお

失礼しました。ではどんどん次に行きましょう

建ぺい率

建ぺい率

建ぺい率:土地面積に対する建築面積の割合

建築面積:家を真上から見た時の家部分の面積。

※いろいろ条件があるのでおおまかな数字として

ぐるお

極端な例ですが下のような家があるとします。

こちら上から見ると

こんな感じです。

こちらの赤カッコの部分が建築面積になります。

詳しく見ると

①バルコニー面積は含まない

(ただし1m以上飛び出た場合は超過分は算入されます。)

②屋根の伸びている部分は含まない

 (こちらも同じく1mまでで超過分は算入されます。)

③1階だけ、2階だけの部分も建築面積にそれぞれ含まれる。

 (1階の上がバルコニーで屋根がなくても含まれます。)

ぐるお

なんとなくわかったが、意味あるのかこれ?

ぐるお

正直、細かい計算方法まで知る必要はないです。実際家を建てる時には設計士さんがちゃんと計算して範囲内の家を提案してくれます。

外野

おい、ならいちいち説明するなよ!

ぐるお

いえいえ、建ぺい率は土地を選ぶ上でかなり重要な指標です。細かい計算方法はわからくても意味は理解しておく必要があります。

ぐるおの見解

建ぺい率の範囲は30%~80%(緩和条件次第では100%もあり得る)です。一般的な住宅地の建ぺい率は60%です。

家を建てる際は隣家とある程度距離を取る必要がありますし、駐車スペースも設けると思いますので60%であればそれほど心配いりませんが、これが50%とかになってくると土地の割りに家を建てられる面積が制限されます。40坪以上広い土地であればいいですが、30坪程度ですとこの10%が効いてきて思い通り家が建てられないケースもあります。

また、都会で車も必要なく、地価が高い場合、土地にできるだけフルに家を建てたいを思います。この場合、角地などで建ぺい率70%等の土地はメリットがあります。

ぐるお

よし、じゃぁ俺は建ぺい率100%の土地を探し求めるぜ!

ぐるお

中々レアな条件かもしれませんが、頑張ってください。

良識ある皆様は60%を目安に冷静にご判断ください。

容積率

容積率

容積率:土地の面積に対する延床面積の割合

延床面積:1階2階のフロア面積の合計

延床面積ですが、通常は収納部分も延床面積に該当します。ただし、天井高さ1.4m以下(屋根裏収納とか)、備蓄倉庫(延床面積の1/50まで)は含まないので、こちら活用し延床面積に含まず収納を確保することができます。

ただし、あくまで建築申請上の話です。高さ1.4m以下でも作るのにはお金がいりますので、価格面の話ではこちらの部分も施工面積としてカウントしているケースが多いです。

外野

細かい計算はわからん!まぁどうせこれも設計士がやってくれるんだろ?

ぐるお

そうです。こちらも計算方法よりも検討中の土地が何%なのかが重要です。

ぐるおの見解

実は私は家を建てる時にこちらでやってしまいました。当時、検討した土地が200%ばかりでしたので住宅地=200%と勘違いしており見落としておりました。(実際は100%)

確かに住宅地は容積率が200%の土地が多く、200%あれば2階建は余裕かと思います。3階建てでもそれほど苦にならないと思います。ビル等が立ち並ぶ地域は容積率600%800%というところもあります。

我が家の土地は30坪(100㎡)で建ぺい率60%、容積率100%でした。駐車場もあり、建ぺい率60%はそれほど苦ではありませんでしたが、容積率が100%なので家の広さがMAX100㎡となってしまいました。本当は55㎡+55㎡の110㎡総二階建てで建てたかったのですが、容積オーバーで10㎡ほど削ることになってしまいました。まぁその分建築コストも下がっているので結果良かったのかもしれませんが。

外野

じゃぁ俺は容積率1000%の土地にするぜ!

ぐるお

一体何階建ての豪邸を建てるつもりですか?

良識ある皆様は200%を基準にご検討ください。ただし、100%の土地にはメリットもありますよ。そちらは下に。

用途地域

ぐるお

さて、次は用途地域の説明になります。

用途地域はおおまかに、住宅地、商業地、工業地と分別されます。さらに条件を細分化して13種類に分類されます。

外野

おい、そんなに覚えらねぇぞ!

アイコン名を入力

そうですよね、私も詳しくは覚えきれていませんのでざっくりイメージでお伝えします。

  • 第一種・第二種 低層住居専用地域

閑静な住宅街です。マンションも建てられないわけではないですが、高さ制限があり3階建てくらいが限界かと思います。お店等も小型店しか建てれません。(二種になればコンビニくらいのサイズは建てられる。)落ち着いた住宅地で近隣からの騒音被害も少ないと思いますが、家の横に急にパチンコ屋や大型マンションが建つということもなく将来的にも安心です。

  • 第一種・第二種 中高層住居専用地域

上記よりは制限が緩和され高さ制限もなく高層マンションも建築可能で す。お店の許容面積も緩和されるのでスーパー等も建設可能です。

  • 第一種・第2種 住居地域 準住居地域

上記よりさらに緩和され大学、オフィスビル、ホテル等も建てれるよう になります。

さらに都会の地域は、近隣商業地域 商業地域となり、工場が建てれるところは準工業地域、工業地域、工業専用地となります。

ぐるお見解

土地の種類のよって建てられる建築物の制限ができます。低層住宅地域は制限が厳しい分、将来的にも景観が保たれるというメリットがあります。ただ、お店から遠く利便性には欠ける可能性があります。下の方に行くと交通量も多く、騒音や安全性の問題も出てきます。

さらに工業地域でも専用地でなければ住宅地は建設可能です。

取引先の町工場の社長さんが嘆いていましたが、30年その場で仕事をしたのですが、急に近くの工業地が住宅地になって、その住人から騒音クレームが来るのであまり遅くまで仕事ができなくなったという事がありました。正直これはその土地を選んだ住人が無知すぎます。線路の真横に家を建てて鉄道会社にクレーム入れているレベルです。安い地価につられてホイホイ契約したのでしょう。

もちろん契約時には現地確認をすると思いますので実際肌身で感じるのが良いと思いますが、土日と平日で変わるケースもありますのでそのあたりも含めしっかり確認してください。また、用途地域は道路1本挟んで変わる場所もあるので近隣土地の用途地域も確認しましょう。

ぐるお

百聞一見に如かずですので、目で見てしっかり確認しましょう。

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。