お金の話

住宅ローン 変動?固定? フラット35?

ぐるお

さて、今回は住宅ローンの種類について説明していきます。

金利タイプについて

住宅ローンを借りる際の金利ですが、こちら大きく変動タイプと固定タイプがあります。フラット35とは35年間固定金利の住宅ローンです。変動と固定の間に10年固定金利タイプ(初めの10年間は固定金利、11年目から変動金利)などがあります。

ぐるお

変動金利タイプと固定金利タイプ、ずばりどちらを選択すればいいのかというと?

すみません、わかりません。相場師ではないので…一概には言えません。。

外野

使えねぇな!じゃここからは俺が教えてやるぜ

ぐるお

えぇ、外野さんが説明するのですか?大丈夫ですか!?

みなさん下記は外野さんの個人的見解です。決してすべて鵜呑みにしないようお気をつけください。(判断するのはあなた次第ですよ。)

外野

よし、まず結論としては、男なら「完全変動金利」で攻めやがれ!何と言っても変動の方が圧倒的に金利が安いぜ!

ぐるお

それはわかっています!でも今後金利が上昇したらどうするんですか?今ニュースで金利が上昇していると騒ぎになっているじゃないですか?

外野

それは長期金利の話だバカ!。変動金利は短期レート=政策金利に連動すると見たほうが良いぞ。政策金利は政府の政策で決まるわけだが、今からすぐ上がると思うか?インフレが進んでいるアメリカですら2022年まではひとまず無いといわれているのに、クソノミクスの日本が上がるわけないだろ?

ぐるお

下品な表現は置いといて、確かにコロナの影響もあり先4,5年は厳しいでしょうね。でも5年後10年後はどうなるかわかりませんよね。それこそリーマンショック前くらいには回復するのでは?

外野

いいだろう。リーマンショック直前の政策金利は0.5%だ、現在は0.1%なので+0.4%くれてやる。そうだな、6年目~15年目は+0.4%にしてやる。

ぐるお

さらに、日本の物価上昇策も実り、景気も急回復する可能性もありますね。

外野

そんなにうまくいくのか? まぁ良い、じゃ16年目~35年目はさらに+1%金利上昇としてやる。今の金利はどんなくらいだ?

ぐるお

ガン特約くらいはつけたとすると、変動で0.6%、フラット35ですと1.5%くらいでしょうか?

上記の話で計算すると、変動は当初、0.6%、6年目~15年目は1.0%、15年目~35年目は2.0%となりますね。

外野

これをシミュレーションサイトでちゃちゃっと計算すると。 おらよっと。

3,500万円:35年ローン(元利均等返済)

変動金利:当初:92,410円/月→97,902円/月→107,691円/月 総額:43,138,774円

固定金利:107,164円/月  45,008,901円

差額は 1,870,127円 です

計算サイト

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おいぐるお!わかっていると思うが、月々の返済額の差額分貯金するとすると、最初5年間で約88万円、次の10年で111万円、これを繰り上げ返済すればさらに差が開くぞ。約200万の繰り上げ返済でも、結構利息削減できるぞ。

ぐるお

そ、そんな。。

ぐるお見解

上記はもちろん、ある推測データの話なので、そもそも借りる金利の差や金利上昇が上記以上の場合は逆転します。一度皆様が思う金利でシミュレーションしてみてください。

固定金利は安全、変動はハイリスクハイリターンのイメージはあるとは思いますが、変動で浮いたお金をリスクヘッジに回すことで、リスクの部分を軽減することが可能です。また、今後金5%、10%となることはほぼなさそうですが、2%くらいは可能性として検討しておく必要があります。2%に上がったくらいで、たちまち返済困難になるようなレベルにならないように注意しましょう。(そういう意味でもボーナス払いはゼロにしましょう。)

元金均等返済?元利均等返済?

ぐるお

こちらもなんのこっちゃという人もおられるかもしれませんので説明します。

上記の通り元利均等返済は元金利息の割合を調整し、月々の返済額を一定にしたもの、元金均等返済は元金を均等に返済していき、金利分は最初高く、徐々に減っていくので月々の返済は最初高く徐々に下がるパターンです。

ぐるお

こちら、どちらがお得かといいますと元金均等返済です。総支払額はこちらが安くなります。金利上昇の利息リスクも低くなります。ただし、月々の返済が最初高めなのでそれに耐えらるかというところがキーです。現在の低金利下では大きなさはでません。3500万円、0.6%、35年ローンですと、月々は8000円位の差、総支払は13万円程の差となります。

 私は元金均等返済にしていますが、大半は元利均等返済を選択されている様子です。

以上金利の話でした。

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